產(chǎn)業(yè)振興是百縣千鎮(zhèn)萬村高質(zhì)量發(fā)展工程的重中之重。龍湖區(qū)鷗汀街道發(fā)揮敢闖敢干、創(chuàng)新創(chuàng)造的特區(qū)精神，立足破解村鎮(zhèn)一級工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展難點，在土地流轉(zhuǎn)上大膽破題，通過社區(qū)提供集體建設用地使用權作價出資、街道申請專項債券資金投入、定向合作打造村鎮(zhèn)級工業(yè)園區(qū)，積極探索 “工改工”新路子，有效解決農(nóng)村集體用地零散出租、集體經(jīng)濟收益不高、土地利用效率較低等問題。“鷗汀模式”的“工改工”項目，也成為我市首個“街道出資、社區(qū)出地”模式合作的“工改工”項目，被市貫徹落實“百縣千鎮(zhèn)萬村高質(zhì)量發(fā)展工程”指揮部辦公室進行推廣。
映入眼簾的這片空地就是“鷗汀模式”工改工項目。這片建設用地屬于龍湖區(qū)鷗汀街道蔡社經(jīng)聯(lián)社，共37畝，原來一直處在零散出租或者荒廢狀態(tài)，社區(qū)集體幾乎零收益。街道經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該地塊地理位置優(yōu)越，具備良好的便利的交通條件。但為何一直難以得到良好的發(fā)展呢？在農(nóng)村社區(qū)一級實施“工改工”究竟難在哪里？ 究其原因，首先是征地難。鄉(xiāng)村地區(qū)往往土地產(chǎn)權復雜，土地流轉(zhuǎn)流程繁瑣，且大量土地零散分布，不利于集約發(fā)展。其次是資金難。越是落后越需要“工改工”改造的地區(qū)，集體收入往往越低；而如果將土地出讓賺取出讓金，則無疑是“殺雞取卵”，無法支持集體經(jīng)濟進一步發(fā)展壯大。再來是主體難。傳統(tǒng)的改造模式，需要引進企業(yè)來作為改造主體，但這不僅需要承擔企業(yè)經(jīng)營風險，企業(yè)本身也更青睞投資中心城區(qū)改造項目。 龍湖區(qū)鷗汀街道黨工委副書記楊坤標表示，為改變這一狀態(tài)，他們突破了幾個難點：一是突破了用地的難點。傳統(tǒng)的土地收儲模式，手續(xù)非常繁瑣，流程也非常長。同時，村集體的土地都是處于種分散的狀態(tài)。現(xiàn)在“鷗汀模式”，是通過集約集合的形式，進行整體連片的開發(fā)，這有利于土地資源的高效利用。二是突破了資金的難題。因為村集體一般經(jīng)濟實力有限，要進行高標準的園區(qū)開發(fā)，存在一定的難度。鷗汀街道通過引入專項資金支持，提高了資金的利用效率，同時也使村集體有長期穩(wěn)定的、可持續(xù)的收益。三是突破了改造主體的難題。傳統(tǒng)的改造模式，一般會以企業(yè)作為改造的主體，需要承擔一定的風險，現(xiàn)在通過政府主導的形式來開發(fā)，對于整個開發(fā)過程，可以更加平穩(wěn)有序地進行。 鷗汀街道大膽創(chuàng)新，采取“街道出資居委出地”合作模式，即街道申請專項債券資金投入，負責合作項目所涉及的費用；社區(qū)提供集體用地一定年限的使用權，根據(jù)第三方評估作價入股，定向合作打造村鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)的“工改工”模式。這些措施使土地價值實現(xiàn)高增值提升，集體經(jīng)濟取得高利潤收益，債券資金取得高標準回報。不僅如此，這一模式也讓土地所有權依舊一直掌握在村集體手中，讓村民吃了一顆定心丸。 龍湖區(qū)鷗汀街道黨工委副書記楊坤標說，通過這種街道出資、社區(qū)出地、合作定向進行工改工的這種鷗汀模式，實現(xiàn)了四個高：一是土地資源的高效利用。“鷗汀模式”相當于把以前一些分散、零散的土地資源進行集約開發(fā)。二是實現(xiàn)園區(qū)建設的高標準。有了一定的資金支持，以及一定的土地規(guī)模，便可以高標準地建設一些通用廠房、現(xiàn)代物流園區(qū)，可以更好地滿足優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐的需求。三是實現(xiàn)了集體收入的持續(xù)高收益。通過每年的收益分成，村集體可以持續(xù)穩(wěn)定地獲得一定的資金收入，這也為集體經(jīng)濟的壯大發(fā)展提供了堅定的基礎。四是實現(xiàn)債券資金的高回報。通過項目收益率的測算，鷗汀街道可以達到6.8%的項目收益，不僅可以償還債券資金本金和利息，還能取得一定的高收益回報。 蔡社地塊由原來只能低效零散出租的集體用地，變?yōu)榻y(tǒng)一建設的高標準現(xiàn)代化村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)，根據(jù)第三方評估，鷗汀街道投入資金占比80%，蔡社社區(qū)集體土地作價占比20%，項目建成后，街道和社區(qū)各分得一定比例的建筑物面積。建設的高標準現(xiàn)代化村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)，扣除專項債本金和應付利息后，預計年投資利潤率約6.8%，財務收益率為7.3%，集體經(jīng)濟每年收益500多萬元，不僅能提供就業(yè)機會，增加集體收入，還能實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展。對此，龍湖區(qū)鷗汀街道蔡社社區(qū)黨委書記、居委會主任蔡仕乾充滿期待。他表示，該“工改工”項目讓大家看到了機會，村民們也希望這個合作方式方案能盡快落地，早日盤活這片土地，早點實現(xiàn)收益。 “鷗汀模式”突破傳統(tǒng)零星收儲土地的做法，破解了農(nóng)村低效用地的掣肘，充分發(fā)揮街道屬地主導作用，統(tǒng)籌轄區(qū)土地資源，打造新型工業(yè)集聚區(qū)，走出“工改工”新路子，助力我市走“工業(yè)立市、產(chǎn)業(yè)強市”道路。 目前，這片土地已完成“三清三拆”和土地整理以及周邊道路建設，街道正抓緊推進項目落地建設，盡快發(fā)揮示范和經(jīng)濟效應。龍湖區(qū)鷗汀街道黨工委副書記楊坤標表示，接下來，街道將重點加快推進項目，爭取在今年第三季度項目可以落地建設。同時，加快謀劃招商引資，吸引萬吉工業(yè)園區(qū)、鷗汀片區(qū)等的上下游產(chǎn)業(yè)優(yōu)質(zhì)優(yōu)勢企業(yè)入駐，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的集聚。
